Чего боятся покупатели квартир
категория: Новости недвижимости
Считается, что человек, покупающий жилье, всегда рискует. Пресса часто рисует множество ловушек при такой сделке. Разберемся, чего более всего опасаются покупатели и чего им на самом деле не следует бояться?
Чего мы боимся?
Самый распространенный страх покупателя вторички – неожиданности в истории перехода приобретаемой собственности. Действительно – мало ли, кто мог затесаться в долгую цепочку бывших владельцев недвижимости. И в СМИ, и в рассказах, передаваемых из уст в уста, бытуют отсидевшие уголовники, внезапно возвращающиеся с зоны и предъявляющие новым хозяевам неоспоримые права на купленную по всем правилам жилплощадь. Еще опаснее уголовников оказываются неучтенные при купле-продаже дети, чьи права, не без ведома и злого умысла продавцов, попрали в ходе сделки. Но самыми страшными выглядят внезапные наследники, появляющиеся из дальних закоулков нашей родины и разворачивающие перед новыми собственниками пожелтевшие листы завещаний, доказывающих с безапелляционной неопровержимостью, что никакие не собственники только что закончили дорогущий ремонт квартиры, а просто самозванцы и оккупанты.
Второй по значимости страх – риск оказаться в строении, которое в скором времени обрекут на снос. Ремонт подобной недвижимости трудоемок и очень затратен. А самое главное – предугадать планы новых сносов-строек хотя бы на пять-десять лет вперед почти невозможно.
Третий страх – страх точечного строительства перед окнами вновь обретенного родового гнезда. Так же как и в предыдущем случае, почти нельзя поручиться, что мэрии не вздумается построить на «свободном» пятачке перед вашими окнами новый элитный домик в три-четыре этажа, перекрывающий доступ к свету и воздуху. И это не сразу, а после двух-трех лет грохота и пыли, пролезающей в любую щель любых стеклопакетов.
Покупка жилья в строящемся доме тоже имеет свои особенности. Всегда имеется риск быть обманутым, особенно, если покупатель является новичком в этом деле, не имеющим опыта в вопросе купли-продажи в прошлом, невнимательным и беспечным.
Как свести риски, имеющие место в этом процессе, к самому минимуму?
Лекарство от страха
Теперь разберемся, насколько эти страхи имеют право на существование. Начнем с первого. Даже если сделка с недвижимостью по прошествии времени признана неправомочной, новый собственник мало чем рискует. Но только в том случае, если при покупке жилья он был добросовестным приобретателем. Согласно Гражданскому кодексу РФ, добросовестным приобретателем признается человек, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, не зная и не имея возможности знать об этом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации сделки. За исключением чрезвычайно редких случаев. Но даже и в этих редких случаях добросовестный приобретатель имеет право не только на полную компенсацию затрат на приобретение недвижимости, но и на покрытие расходов по ее ремонту и улучшению.
Второй страх преодолеть труднее. Если через несколько лет после вселения в купленную квартиру дом пойдет на снос, то прощание с недвижимостью почти неизбежно. Почему «почти»? Существуют прецеденты, когда строение, приговоренное к сносу, оставалось неприкосновенным. Например: причиной будущего насильственного разрушения объявлялось аварийное состояние. Жильцы же, не согласные с мнением государственных экспертов, (пользуясь своим законным правом) вызывали независимую комиссию, и она не подтверждала выводы о состоянии дома. В суде независимой экспертизы оказалось достаточно, чтобы отменить снос.
Если же дом все-таки придется покинуть, то владельцам недвижимости обязаны выплатить компенсацию. И не по мифической цене БТИ, а по нормальной рыночной стоимости, названной независимым оценщиком. При вызове такого оценщика важно только убедиться, что он не «одиночка», а член соответствующей ассоциации.
Страх третий – самый реальный. Неожиданное строительство – ваш действительный риск. Предвидеть его еще труднее, чем снос, и бороться с ним тоже крайне затруднительно. Единственное, что тут можно предпринять, – наем высокооплачиваемого юриста и попытка с его помощью доказать незаконность уплотнения жилого квартала. А если этот номер не пройдет, то останется только подавать иски о будущем понижении инсоляции вашего жилья или снижении его рыночной стоимости за счет появления нового объекта недвижимости в непосредственной близости.
Приобретение квартиры в новостройке менее проблемно, но не более надежно. В случае решения о заключении договора долевого участия следует рассмотреть несколько вариантов. Это касается и тех случаев, когда Вы уже точно выбрали объект в определенном районе и определенной компании. Особое внимание следует обратить на статус компании, которая является застройщиком выбранного объекта, ее репутацию и историю. Компания может быть застройщиком, генеральным подрядчиком и субподрядчиком. Если продающая жилье компания является субподрядчиком, необходимо выяснить, выполнила ли она свои обязательства перед контрагентом. В том случае, если компания не выполняет своих обязательств, которые предусмотрены в договоре, имеется опасность, что договор между этой компанией и заказчиком будет расторгнут, в результате чего дольщик рискует не получить квартиру, на которую он рассчитывал.
Необходимой является и проверка правовых оснований на строительство жилого дома по конкретному адресу. Компания должна иметь все правоустанавливающие документы. Лучше всего при этом получить консультацию независимого юриста, который может проанализировать типовой договор предстоящей покупки и профессионально оценить те риски, которые могут возникнуть при подписании данного договора. Возможно, некоторые пункты или обороты следует изменить или исключить для устранения возможных рисков. Во многих случаях имеет место полное обеспечение правового сопровождения сделки, когда независимый юрист самостоятельно ведет переговоры со строительной компанией. Нередко присутствие квалифицированного юриста при заключении договора долевого участия помогает добиться изменений условий договора в пользу дольщика.
Таким образом, следование этим простым советам поможет Вам обезопасить процесс покупки жилья, избавит Вас от ненужных волнений и переживаний.
Елена ДРУЖБИНА
По материалам: www.allrealt.ru
|
