Все об ипотеке
категория: Новости недвижимости
Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу.
Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России – создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Если сформулировать определение ипотеки, то ипотека – это залог недвижимости (общее понятие: залог – способ обеспечения обязательства). Что является в этом случае обеспечением обязательства банку? Ответ таков – приобретение жилья под залог.
Основные принципы…
Ипотечные кредиты предоставляются на срок до 30 лет, при этом приобретенное жилье, находящееся под залогом в банке, является обеспечением кредита. Если заемщик не выполняет своих обязательств по договору, то залогодержатель вправе осуществить обращение взыскания на жилое помещение с последующей его реализацией. Процедура реализации осуществляется для погашения кредитной задолженности заемщика перед кредитором. Способы реализации – продажа с публичных торгов и продажа на аукционе (ст. 56, 57 Федерального закона РФ, ст. 447-449 Гражданского кодекса РФ). Остаток суммы после погашения кредита с учетом расходов на процедуру обращения взыскания и реализации жилого помещения возвращается бывшему залогодателю.
…и преимущества ипотечного кредита
Приобретая жилье в кредит, Вы получаете возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.
Одновременно Вам предоставляется существенная льгота по подоходному налогу в размере всей суммы кредита и процентов по нему в течение всего срока кредитования. С точки зрения налогообложения, более выгодно приобретать жrилье в кредит, чем единовременно выплачивать всю стоимость квартиры наличными.
Еще одно преимущество жилищного ипотечного кредита состоит в том, что кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых Заемщиком на покупку квартиры. Такое подтверждение может быть затребовано налоговыми органами в соответствии с вступившим в силу положением нового Налогового Кодекса о налоговом контроле за расходами граждан.
Если выплачивать кредит стало не по силам
Превратиться из благонадежного заемщика в неплательщика можно в одночасье. Не по собственной воле, а в силу жизненных обстоятельств: смерти супруга, потери работы, болезни и прочих неприятностей. Как быть, если вы хотите платить по долгам, но не имеете возможности?
Если банк выдал вам кредит под залог, например, ценных бумаг или автомобиля, проблема нехватки денег для погашения долга решается довольно просто и быстро. Расплатиться с банком можно, продав такой залог. Хуже, если заложено ваше жилье. На поиск нового места жительства и продажу заложенной недвижимости уходят месяцы, и в течение всего этого времени будут набегать проценты по кредиту. Банками в большинстве случаев пени и штрафы с человека, добровольно согласившегося продать свое имущество в счет погашения кредита, не взимаются. А вот от выплаты процентов клиента обычно не освобождают. Еще сложнее разрешить финансовую проблему, если банк выдал вам деньги без залога и поручителей. Тут дело может дойти и до суда. Конечно, можно пытаться одолжить денег у друзей и знакомых, чтобы расплатиться с банком. Но сделать это удается не всегда.
Тем, кто уверен, что финансовые трудности – явление временное, банки предлагают другой путь. Банкиры утверждают, что с ними можно договориться о реструктуризации долга, если, конечно, причину неплатежей они сочтут уважительной. К таким причинам обычно относят смерть супруга, потерю дохода, заболевание, требующее дорогостоящего лечения, рождение ребенка, пожар, в результате которого клиент теряет все имущество, и прочие неожиданности.
В таких случаях у банка есть только две возможности: договориться с проблемным клиентом о погашении долга в индивидуальном порядке или судиться с ним. Обычно банк предпочитает первое. Если клиент отказывается вовремя платить по кредиту по уважительной причине, банк может пересмотреть сроки и порядок возврата долга. В ход могут пойти отсрочка выплаты основного долга или долга вместе с процентами, удлинение срока займа. Некоторые банки напрямую пишут об этом в своих кредитных договорах. Например, Сбербанк при рождении второго ребенка предоставляет заемщику по ипотечной программе «Молодая семья» отсрочку по выплате основного долга на два года. Некоторые банки предоставляют отсрочку сроком до трех лет клиентам, получившим образовательный кредит, в случае беременности и рождения ребенка. При этом увеличивается и срок кредита. По словам банковских работников, банки идут на это при реструктуризации крупных кредитов. Также, чтобы помочь клиенту выпутаться из трудной ситуации, случается, применяют и более сложные схемы. Если клиент получил несколько кредитов в разных банках, после чего, имея постоянный доход, не смог одновременно гасить все займы, он может воспользоваться перекредитованием – покрыть задолженность в одном банке за счет дополнительного займа, выданного другим на более выгодных условиях.
В каждом случае вопрос о реструктуризации кредита и ее условиях решается индивидуально. Обычно заявление заемщика рассматривает кредитный комитет. Больше шансов на положительное решение у тех заемщиков, которые заранее, не допуская просрочки платежей, честно сообщили банку о своих проблемах, предоставив документы, подтверждающие невозможность платить по долгам. При этом лучшим доводом в пользу клиента будет то, что он не боится финансовых трудностей и самостоятельно, до наступления просроченного платежа, обратился в банк.
Кроме того, банк скорее согласится на реструктуризацию задолженности, если заемщик имеет собственный четкий план выхода из затруднительной финансовой ситуации. Крайне важно и то, как клиент ранее исполнял свои обязательства.
Заемщикам, которые хотят отсрочить расплату по долгам, нужно иметь в виду, что, прежде чем сесть с клиентом за стол переговоров, банк подключит все возможные службы для проверки текущей платежеспособности клиента и предоставленных им документов об инциденте. Если выяснится, что заемщик – заядлый игрок и просто транжирит деньги в казино, банк немедленно потребует вернуть все сполна.
Впрочем, и у тех, кому удастся полюбовно договориться с банком, впоследствии могут возникнуть свои сложности. Ведь информация о порядке погашения займа может отразиться на кредитной истории заемщика. В ней записаны даты погашения и объемы долгов, сроки выплат процентов, данные об изменении кредитного договора, сведения о погашении займа за счет обеспечения при несостоятельности клиента, сведения о судебных решениях. Кроме того, информацию о проблемном заемщике неформально могут передать друг другу банковские службы безопасности. При обращении такого заемщика за новым кредитом любой банк, скорее всего, откажет.
Хотя существуют исключения и из этих правил: работники некоторых банков не видят большой проблемы в том, что кредит реструктурировался. И если клиент благополучно погасит переоформленный кредит, то при получении очередного займа проблем у него не будет.
Елена ДРУЖБИНА
По материалам: www.appartment.ru
|
